상도 푸르지오 클라베뉴
래미안 라그란데
시행사
시공사
신탁사
공사 감리사
마무리 의견
2023년 8월 기준 서울에서 분양 중인 아파트 2곳을 살펴보고 수탁사, 신탁사, 위탁사, 시행사, 시공사, 감리사 등의 뜻을 알아보았습니다.
상도 푸르지오 클라베뉴
서울 상도 푸르지오 클라베뉴 홈페이지에 방문하면 아래와 같이 수탁(신탁)사, 위탁사, 시공사를 확인할 수 있습니다
수탁사
우리자산신탁(주)
위탁사
(주)포스트개발
시공사
대우건설
래미안 라그란데
서울 래미안 라그란데 홈페이지에 방문하게 되면 아래와 같이 시행사와 시공사를 확인할 수 있습니다.
시행사
이문1재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합
시공사
삼성물산
시행사
아파트를 짓기 위한 사업을 시행하는 주체입니다.
시행사는 아파트 건설 관련 모든 책임이 있는 주체이지만 모든 업무를 진행할 수 없습니다.
그래서 시행사는 업무를 신탁사, 시공사, 감리사에게 맡기게 됩니다.
재개발의 경우 재개발조합이 시행사가 되며 민간사업자일 경우 부동산개발회사가 시행사가 됩니다.
▶ 재개발조합이란 도시재개발법에 의해 사업을 시행하기 위해 설립한 조합을 말합니다. 조합원들을 대행하여, 재개발에 따른 시청의 승인 절차, 건축 시공사 선정들의 업무를 담당합니다.
시공사
아파트를 짓는 건설 업체입니다.
상도 푸르지오 클라베뉴는 시행사는 민간업체이며 시공사는 2023년도 순위 3 업체인 대우건설입니다.
대우건설의 아파트 대표 브랜드, 푸르지오
래미안 라그란데의 시행사는 재개발주택조합인 이문1재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합이며 시공사는 2023년도 순위 1 업체인 삼성물산입니다.
삼성물산의 아파트 대표 브랜드, 래미안
신탁사(수탁사)
신탁은 금전이나 부동산 등 재산권을 소유한 자(위탁자)가 수탁자에게 재산권 (신탁재산)을 귀속시킴과 동시에 그 재산을 일정한 목적(신탁목적)에 따라 자기 또는 타인(수익자)을 위하여 관리·처분하는 법률관계입니다.
즉, 시행사의 재산권을 신탁사에 넘겨주고 신탁사는 그 재산을 관리하고 재산을 보호하는 업체입니다.
아래 신탁사는 아래와 같은 역할을 하게 됩니다. 궁금해서 코람자산신탁의 홈페이지의 내용을 참고하였습니다.
아파트 건설 시행사(위탁자)는 신탁사에게 신탁을 하고 수익권증서를 교부받고 신탁한 재산에 의한 수익 배당받고 신탁관계가 종료되었을 때는 신탁재산을 되돌려 줍니다.
▶ 수익권이란 시행사가 신탁사에 재산을 신탁했을 때 발생하는 수익에 대한 권리를 의미하고 수익권증서는 수익권을 증명하는 증서입니다.
시행사와 신탁사의 의견을 조율하여 선택된 건설회사(시공사)에 공사발주를 하고 대금을 지불합니다.
건물이 완공되었을 때는 시공사로부터 건물을 인도받습니다.
신탁사는 신탁받은 재산을 근거로 금융기관으로부터 자금을 조달받고 자금을 상환합니다.
신탁사는 임차인(수분양자, 분양을 받은 사람)으로 부터 분양대금을 받고 소유권 이전을 하고 분양을 합니다.
신탁사의 역할은 시행사(위탁자)와의 계약에 따라 달라질 수 있습니다.
(공사) 감리사
건축법상 정의
"공사감리자"란 자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 이 법으로 정하는 바에 따라 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리ㆍ공사관리ㆍ안전관리 등에 대하여 지도ㆍ감독하는 자를 말한다.
아파트 공사가 제대로 진행되고 있는지 관리 감독하는 역할입니다.
감리사 선정은 일반적으로 시공사가 선정한다고 합니다.
마무리 의견
최근 아파트 부실 공사 뉴스가 많습니다.
아파트 건설과 관련된 업체를 큰 틀에서 살펴보면 어디에서 문제가 발생하는지 대략적으로 추측할 수 있을 것입니다.
개인적인 의견이지만 감리사가 일반적으로 시공사에 의해 선정되기 때문에 감리사는 상대적으로 을의 위치에 놓이게 되어 갑을 관계가 형성될 것 같습니다.
더욱이 현재 공사 감리사가 포화상태라 열악한 환경이라고 합니다.
결국 을의 입장인 감리사가 독립적인 입장을 취하지 못한다면 시공사의 불법과 문제를 제대로 관리 감독이 어려워 질 것입니다.
이는 곧 부실공사와도 연관되어 지고 부실공사의 피해는 모두 분양 받은 사람의 몫이 됩니다.
건설관련 제도와 구조 개선이 이루어지고 시공사의 제대로된 공사와 감리사의 제대로된 관리감독으로 안전한 아파트를 짓기를 바랍니다.
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