현재 논란이 되는 실거주 의무 폐지

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🔸 실거주 의무란 무엇일까?

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실거주 의무는 분양가 상한제 적용 단지에서 아파트를 분양받은 사람은 최초 입주일로부터 일정 기간 동안 거주해야 하는 제도입니다.

 

실거주 의무 제도는 2021년 2월 26일 공포된 "공공주택 특별법" 개정안으로 도입되었습니다. 

개정안은 2021년 8월 2일 시행되었으며, 이에 따라 2021년 8월 3일 이후 입주자모집 공고를 받는 분양가 상한제 적용 단지부터 실거주 의무가 적용되고 있습니다.

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📌 도입 목적

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실거주 의무 제도의 도입 목적은 투기를 방지하고 실수요자를 보호하기 위함입니다. 분양가 상한제 적용 단지는 정부가 분양가를 통제하는 단지로, 투기 수요가 몰릴 가능성이 높습니다.

 

따라서, 실거주 의무를 통해 투기 수요를 억제하고, 실수요자에게 분양 기회를 제공하고자 합니다.

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🕒 실거주 의무 기간

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실거주 의무의 적용 기간은 2~5년으로, 분양가 상한제 적용 단지의 종류에 따라 다릅니다.

✅ 2년: 수도권, 광역시, 세종특별자치시, 과밀억제권역

 

✅ 3년: 투기과열지구

 

✅ 5년: 조정대상지역

📌 실거주 의무를 위반할 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 

또한, 전세 놓고 사려는 실수요자도 300만 원 과태료가 부과됩니다.

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🏢 올림픽파크 포레온

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대표적인 분양가 상한제 적용 단지로는 서울 강동구 둔촌주공아파트입니다.

둔촌주공아파트 단지의 명칭은 올림픽파크 포레온으로 1만2천세대에 달하는 규모 대한민국 최대 규모의 아파트 단지입니다.

 

올림픽파크 포레온은 2022년 11월부터 입주자 모집으로 실거주 의무 적용을 받습니다.

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💰 대표 평수의 분양가격

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◼ 14평  29㎡ ◼

4억 9300만 ~ 5억 2340만 원

 

◼ 18평  39㎡ ◼

6억 7360만 ~ 7억 1520만 원

 

◼ 23평  49㎡ ◼

8억 2970만 ~ 8억 8100만 원

 

◼ 25평  59㎡ ◼

9억 7940만 ~ 10억 6250만 원

 

◼ 34평  84㎡ ◼

12억 3600만 ~ 13억 2040만 원

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청약에 당첨된 일반분양자는 의무거주 2년, 전매제한 8년, 재당첨제한 10년이었습니다.

 

🚩 2023년 12월 15일, 전매제한이 해제되었지만 의무 거주는 그대로 남아 있어 실제 거래는 없는 상황입니다.

 

🙋‍♂️ 전매제한이라?

분양권이나 입주권을 다른 사람에게 매도하지 못하게 하는 제도입니다.

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분양가는 평당 약 4000만 원이지만 현재 5000만 원 이상으로 매매를 원하는 분위기입니다.

 

112Am2 (34평) 분양가와 거래가의 차이는 약 6억원으로 분양가의 50%에 달합니다.

 

실거주 의무 폐지를 원하는 이유는 당연한 듯보입니다.

 

애초에 실거주를 목적으로 청약을 했으나 일부는 엄청난 차익에 실거주 의무 폐지를 원하는 상황입니다.

 

마치 화장실 가기전 후 다른 것과 비슷합니다.

 

🚩 여당은 부동산거래 활성화, 실수요자 피해 방지를 위해서 폐지를 해야하는 입장이고 야당은 폐지를 하게 되면 투기 수요를 인정하게 되므로 폐지에 대한 절대 반대의 입장입니다.

 

여기까지 최근 실거주 의무 폐지 이슈였습니다.

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📑 실거주 의무 제도의 평가

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실거주 의무 제도는 도입 이후, 투기 수요를 어느 정도 억제하는 데 기여했다는 평가를 받고 있습니다.

 

💦 하지만, 실수요자의 피해를 유발한다는 지적도 있습니다.

✔ 실거주 의무 기간 동안 이사를 하거나, ✔ 전세를 놓을 수 없어서 불편을 겪는 실수요자가 있다는 것입니다.

 

그리고 ✔ 입주 시점에 맞춰 전세 계약이 끝나지 않으면 잔금을 조달하기가 어렵고, ✔ 자녀 교육 등의 이유로 당장 이사가 어렵지만 미리 집을 장만해두려는 사람이 있어 실수요자의 피해가 논란이 되어 왔습니다.

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📋 장단점 요약과 대안

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실거주 의무 제도의 장점과 단점은 다음과 같습니다.

🔺 장점
✅ 투기 수요 억제
✅ 실수요자 보호
✅ 주택시장 안정

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🔻단점
🔹 실수요자 피해
🔹 주택거래 감소
🔹 주택시장 경직성

📑 실거주 의무 제도의 개선 방안으로 다음과 같은 것들이 제안되고 있습니다.

➡ 실거주 의무 기간 단축
➡ 실거주 의무 예외 조항 확대
➡ 실거주 의무 대신 다른 규제 도입

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앞으로 실거주 의무 제도가 한국의 부동산 시장에서 어떻게 운영될지 귀추가 주목됩니다.